Миронов Г.В.
ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ *
Аннотация:
в докладе рассматриваются и освещаются вопросы, которые обычно не освещаются при оформлении ипотеки
Ключевые слова:
Ипотека, жилье, риски, банк, кредит
Приобретая квартиру в кредит, необходимо помнить о том, что существует так называемая «подводная часть айсберга». Ипотека – это всегда означает, что заключаются два договора: договор жилищного кредита и договор залога на недвижимость. Значит, риски стоит оценивать по каждому из этих направлений. В кредитный договор входят: дословное отражение условий сделки в тексте документа; особые требования к заемщикам; ограничения, накладываемые банком на заемщика до момента полного расчета по кредиту; валютные риски; дополнительные финансовые требования к процедурам оплаты ипотеки; комиссионные и иные сборы банка за обслуживание договора; необходимость привлечения к сделке третьих организаций, чьи услуги должны быть оплачены заемщиком; санкционные сборы. Помимо этого, существуют основные риски договора залога: ограничения на операции с объектом недвижимости; условия по защите залоговой недвижимости; риски по утрате имущества; права третьих лиц. Также существует еще ряд дополнительных услуг, которые могут быть связаны с ипотечной сделкой косвенно. К ним относятся: пошлины и сборы за регистрационные действия; расходы на банковские операции с деньгами клиента; оплата работы нотариусов; расходы на оценщиков; плата страховым компаниям и т.д. И каждый из этих вариантов требуется рассмотреть подробно, чтобы знать, к чему надо быть готовым при заключении ипотечной сделки. Чтобы выявить все сложности, которые могут возникнуть, нужно подробно изучить текст документов на жилищный кредит. Выбирая программу кредитования, следует учесть, что: ставка по кредиту в предложении банка и в реальности может существенно отличаться, так как рассчитывается индивидуально, согласно материальному положению заемщика, размеру первоначального взноса и сроку ипотеки; чем больше срок займа, тем общая переплата по нему будет больше, но тогда будет и легче получить одобрение банка; возможно использование материнского капитала на любом этапе ипотечных выплат, если он имеется; иногда банки предлагают особые условия тем клиентам, которые получают заработную плату в них; может повыситься ставка и при отказе от страховки. Соответственно, прежде чем получать одобрение банка на предоставление жилищного займа, следует удостовериться, что все условия, которые были предложены при предварительном расчете, дословно отражены в договоре: ставка, сумма договора, график выплат и общий срок займа. Что же касаемо заемщика, то ему придется доказать, что ежемесячная выплата не превысит 50% от его доходов за месяц. Выдавая кредит, банк может разрешить учесть не только зарплату, но и: любой постоянный дополнительный доход самого кредитуемого; доходы семьи; финансовое положение созаемщиков (до трех человек); также в расчет принимается поручительство третьих лиц. Основные требования к претендентам на ипотеку стандартные: гражданство России; официальное трудоустройство; возрастные рамки (21-75 лет); регистрация по месту жительства постоянная. Как правило, в любом банке при оформлении ипотеки будут настоятельно предлагать страховку жизни на весь период выплат. Процедура эта достаточно затратная. По закону гражданин имеет право отказаться выполнять это условие, но при этом и банк имеет право поднять ставку по кредиту, таким образом, страхуя свои риски. Первоначальный взнос может существенно повлиять на одобрение займа. Что касается суммы взноса, то в обычных обстоятельствах она вносится из личных средств заемщика, по льготным программам может быть погашена жилищным сертификатом и, кроме того, может быть оплачена материнским капиталом. Сказать по-честному, банки неохотно принимают льготные выплаты в зачет первого взноса, так как для них риск минимален, если заемщик оплачивает ими сам долг или проценты. На местах специалисты могут повлиять на решение заемщика воспользоваться льготами для оплаты первого взноса или спровоцировать на увеличение данной суммы. Хорошо бы узнать заранее, какой минимальный размер первоначального взноса предусмотрен на данное время. Приобретая жилье с помощью ипотеки, заемщик возлагает на себя некоторые ограничения. При этом могут быть оговорены условия: необходимости ставить банк в известность при смене места жительства или при длительном отъезде из города; уведомления банка об изменении уровня дохода или изменения семейного положение заемщика; запрета на досрочное погашение ипотеки или превышения ежемесячных выплат; правомочности банка повысить в одностороннем порядке ставку или изменить график выплат и (или) их размер. Крайняя мера, когда банк в качестве неисполнения условий договора может потребовать досрочного погашения ипотеки или даже расторгнуть договор. В этом случае заемщик может остаться и без жилья и без средств, потраченных на выплаты. Банк оставляет за собой право проконтролировать расходование средств и фактического целевого использования выданных денег; состояния недвижимости и условий её содержания. Не следует забывать и про дополнительные расходы, которые сопровождают любые ипотечные сделки, например, госпошлина за оформление документов или за заверение документов у нотариуса – все это дополнительные траты, о которых тоже надо помнить. Заранее следует выяснить весь объем расходов, перед тем как получить одобрение на ипотеку. Скрытая часть айсберга кредитной сделки может быть настолько существенна, что будет способна изменить желание заемщика брать ипотеку не в положительную сторону. Очевидно, что банки стремятся не просто помочь людям приобрести личную недвижимость, а стараются еще и заработать. И, конечно, чем выгода будет больше, тем банк будет более заинтересован в клиенте. Заманчивые призывы не раскрывают рисков и ограничений, с которыми заемщик столкнется в период оформления и оплаты ипотеки.
Номер журнала Вестник науки №10 (19) том 4
Ссылка для цитирования:
Миронов Г.В. ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ // Вестник науки №10 (19) том 4. С. 71 - 74. 2019 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/2171 (дата обращения: 19.04.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2019. 16+